Grundstücke mit Erbbaurecht

Bei einem Kauf/Verkauf einer Immobilie im Erbbaurecht ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich. Diese wird erteilt, wenn durch den Verkauf der Immobilie der mit der dem Erbbaurecht verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird und der Erwerber eine gute Bonität hat und die Pflichten aus dem Erbbaurecht bedienen kann. Daraus ergeben sich Prüfpflichten für den Kirchenvorstand der Kirchengemeinde und der erzbischöflichen Aufsichtsbehörde, deren Dauer von den Umständen des Einzelfalls abhängig ist. 

Es ist dringend erforderlich, dass Sie rechtzeitig Kontakt aufnehmen mit den für den Fachbereich Erbbaurecht zuständigen Mitarbeitern des Bereichs Liegenschaften Kirchengemeinden.
Beachten Sie unsere Hinweise auf dem Merkblatt, die Hinweise auf der Seite Erbbaurechte zur Finanzierung belasten und senden Sie uns einen vollständig ausgefüllten Bewerberfragebogen zu.

Anbau, Umbau oder sonstige bauliche Veränderungen an der Immobilie bedürfen in der Regel der Zustimmung des Grundstückseigentümers, da sich durch die baulichen Veränderungen der Verkehrswert des Gebäudes und sich damit die potentielle Entschädigung für das Gebäude erhöhen kann.

In der Regel sind Modernisierungen an der Immobilie nicht genehmigungspflichtig, um den Wohnwert für die Käufer zu erhalten. 

Bei Anbauten (z. B. Wintergarten) oder Erweiterungen ändern Sie ggf. die Ausgangslage des dem Erbbauvertrag zugrundeliegenden Zwecks. Zusätzlich zur erforderlichen Genehmigung durch Kirchengemeinde und kirchenaufsichtsrechtlichen Behörde ist ggfs. mit einer Zinsanpassung zu rechnen, wenn sich der Charakter/Verkehrswert des Hauses wesentlich ändert (z. B. von einem Ein- in ein Zweifamilienhaus).

Derzeit befinden sich verfügbare Baugrundstücke in folgenden Kirchengemeinden

Bitte wenden Sie sich an die für den Fachbereich Erbbaurecht zuständigen Mitarbeiter des Bereichs  Liegenschaften Kirchengemeinden .

Der Verkauf von Grundstücken unterliegt strengen kirchenrechtlichen Bestimmungen. Derzeit sind diese Bestimmungen für Erbbaugrundstücke nicht gegeben. 

Gemäß Erbbaurechtsgesetz darf der Erbbaurechtsausgeber den Erbbauzins alle 3 Jahre anpassen, jedoch sehen die neueren Verträge im Erzbistum Köln eine Anpassung alle 5 Jahre vor, die regelmäßig gemäß den vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen durchgeführt wird. Bei der Anpassung wird jeweils die Veränderung der Lebenshaltungskosten weitergegeben.

Nein! Da der Erbbauzins eine wiederkehrende Leistung ist, bekommen neue Erbbauberechtige eine erstmalige Zahlungsaufforderung mit allen relevanten Informationen. Bei einer Erbbauzinsanpassung erhalten die Vertragspartner ein Anpassungsschreiben, aus dem sich die neue Höhe des Erbbauzinses ergibt.

Zur Erleichterung für den Zahlungsverkehr bieten wir unseren Vertragspartnern bereits bei Vertragsabschluss das SEPA-Lastschriftverfahren an, mit dem wir die Zahlungen vertragsgerecht von Ihrem Konto einziehen.

Wenn Sie Ihre Zahlungsweise auf das SEPA-Lastschriftverfahren ändern möchten, setzen Sie sich bitte in Verbindung mit den für den Fachbereich Buchhaltung /Administration zuständigen Mitarbeitern des Bereichs Liegenschaften Kirchengemeinden, damit wir Ihnen ein mit den Vertragsdaten vorab ausgefülltes Formular zur Verfügung stellen.

Bescheinigungen über den gezahlten Erbbauzins für die Steuererklärung stellen wir nicht aus. Sie können jedoch gegenüber dem Finanzamt das jeweils letzte Erbbauzinsanpassungsschreiben als Nachweis einreichen.

Ja, eine Abtretung der Grundschuld ist grundsätzlich möglich. Auch eine Abtretung muss wie eine Belastung durch alle beteiligten Gremien genehmigt werden. Planen Sie daher auch hier genügend Zeit ein und kontaktieren Sie frühzeitig die für den Fachbereich Erbbaurecht zuständigen Mitarbeiter des Bereichs Liegenschaften Kirchengemeinden.

Wurde ein grundbuchlich gesichertes Darlehen ganz oder teilweise getilgt, kann der Kreditnehmer die frei gewordenen Grundschuldteile zur erneuten Darlehensaufnahme (=Revalutierung) z. B. für Modernisierungen nutzen. Der Vorteil für den Kreditnehmer ergibt sich aus der Nutzung der bereits eingetragenen Sicherheit und der Ersparnis erneuter Kosten für Notar und Grundbuchamt.

Auch eine Revalutierung muss in der Regel von allen beteiligten Gremien genehmigt werden.

Ist der Kredit zur Finanzierung der Immobilie ganz oder teilweise abbezahlt, kann die Kirchengemeinde die Löschung dieser (Teil-)Grundschuld aus dem Erbbaugrundbuch verlangen. In der Regel enthält der Erbbaurechtsvertrag oder die Grundschuldbestellungsurkunde selbst diese Verpflichtung. Damit verbunden sind Kosten für den Notar und die Gebühren, die vom Grundbuchamt erhoben werden. Ggf. ist zur Löschung ebenfalls eine Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich, die jederzeit erteilt wird.

Der/die Erben werden mit Vorlage des Erbscheins auf Antrag beim Grundbuchamt in das Erbbaugrundbuch eingetragen. Beim Erbfall handelt es sich um kein zustimmungspflichtiges Rechtsgeschäft. Die Erben treten in sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Erbbauvertrag zum Zeitpunkt des Erbfalls ein.

Wir bitten darum, dass Sie die für den Fachbereich Erbbaurecht zuständige Mitarbeiter des Bereichs Liegenschaften Kirchengemeinden über den Sterbefall informieren, uns die Sterbeurkunde in Kopie einreichen und uns Ihre Adressdaten bzw. die aller Erben mitteilen. 

Das Erbbaurecht kann jederzeit durch einen notariell beurkundeten Vertrag übertragen/verschenkt werden. Der beschenkte Erwerber tritt in sämtliche Rechte und Pflichten des Erbbaurechtsvertrags ein und kann über die noch verbleibende Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrag die Immobilie nutzen. Übertragungen des Erbbaurechts dieser Art sind ebenfalls durch die zuständigen Gremien zustimmungspflichtig.

Wenn Sie einen bestehenden Erbbaurechtsvertrag übernehmen (Kauf, Erbe, Schenkung), gelten alle in dem Erbbaurechtsvertrag getroffenen Vereinbarungen, so auch die seinerzeit vereinbarte Laufzeit.

Eine Laufzeitverlängerung kann in Absprache mit der Grundstückseigentümerin frei vereinbart werden. Die Laufzeit kann auf weitere 99 vereinbart werden, jedoch sind auch andere Laufzeiten möglich, z. B. 60, 75 Jahre. Im Rahmen einer vorzeitigen Laufzeitverlängerung wird der Erbbauzins neu festgesetzt, der Erbbaurechtsvertrag gänzlich neu gefasst und notariell beurkundet.

Setzen Sie sich daher in Verbindung mit den für den Fachbereich Erbbaurecht zuständigen Mitarbeitern des Bereichs Liegenschaften Kirchengemeinden, wenn Sie das Erbbaurecht vorzeitig verlängern möchten