Grundstücke mit Erbbaurecht

Informationen für Interessenten, Käufer, Verkäufer von Erbbaurechten

Das Erbbaurecht ist das Recht, eine Immobilie auf fremdem Grundstück zu bauen oder besitzen. Der Eigentümer des Grundstücks, der Erbbaurechtgeber, räumt dem Erbbaurechtnehmer ein Nutzungsrecht für das Grundstück ein. Damit kann der Erbbaurechtsnehmer das Grundstück bebauen oder die vorhandene Immobilie kaufen und nutzen. Er wird also Eigentümer der Immobilie, „pachtet“ jedoch das Grundstück. Für die Nutzung des Grundstücks zahlt der Erbbaurechtsnehmer regelmäßig einen Erbbauzins, der vertraglich vereinbart ist.

Beide Parteien schließen einen Erbbaurechtsvertrag ab, der notariell beurkundet werden muss (ähnlich eines Grundstückskaufvertrags). Der Erbbaurechtsvertrag hat eine festgesetzte Laufzeit, die frei verhandelt werden kann, üblicherweise beträgt sie zwischen 50 und 99 Jahren. Ein Erbbaurecht kann vererbt oder veräußert sowie belastet werden (z. B. Grundschuld).

HINWEIS: Die Servicestelle Liegenschaften ist um die Richtigkeit und Aktualität der Informationen, der genannten Rechtsgrundlagen und Daten sowie der Download-Dokumente auf ihrer Website bemüht, es besteht jedoch kein Anspruch auf Aktualität, sachliche Korrektheit oder Vollständigkeit; eine entsprechende Gewähr wird nicht übernommen. Etwaige rechtliche Empfehlungen, Auskünfte und Hinweise sind unverbindlich; eine Rechtsberatung findet nicht statt. Gewisse Begrifflichkeiten wurden zum besseren Verständnis stark vereinfacht, und können an manchen Stellen nicht den korrekten rechtlichen Begriffen entsprechen.

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Immobilie im Erbbaurecht bauen/kaufen/verkaufen

Immobilie im Erbbaurecht bauen/kaufen/verkaufen

Wer eine Immobilie im Erbbaurecht erwerben möchte, hat die Möglichkeit

  • eine bestehende Immobilie vom bisherigen Erbbaurechtsnehmer direkt oder über einen Makler zu kaufen (Übernahme eines bestehenden Erbbaurechtsvertrages) oder
  • auf einem Baugrundstück eine Immobilie selbst oder über eine Bauträgergesellschaft erstellen zu lassen.
    Hierzu ist die Neubestellung eines Erbbaurechts erforderlich, die Rahmenbedingungen werden vom Grundstückseigentümer (Kirchengemeinde) festgelegt.

In beiden Fällen (Neubestellung und Verkauf/Übertragung) ist die Zustimmung des Erzbistums Köln (kirchenaufsichtliche Genehmigung) erforderlich. 

Nehmen Sie daher rechtzeitig mit den für den Fachbereich Erbbaurecht zuständigen Mitarbeitern der Servicestelle Liegenschaften Kontakt auf, damit alle für die Vergabeentscheidung bzw. die geplante Veräußerung  erforderlichen Informationen und Genehmigungen eingeholt werden.

Bei einem Kauf/Verkauf einer Immobilie im Erbbaurecht ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich. Diese wird erteilt, wenn durch den Verkauf der Immobilie der mit der dem Erbbaurecht verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird und der Erwerber eine gute Bonität hat und die Pflichten aus dem Erbbaurecht bedienen kann. Daraus ergeben sich Prüfpflichten für den Kirchenvorstand der Kirchengemeinde und der erzbischöflichen Aufsichtsbehörde, deren Dauer von den Umständen des Einzelfalls abhängig ist. 

Es ist dringend erforderlich, dass Sie rechtzeitig mit den für den Fachbereich Erbbaurecht zuständigen Mitarbeitern in der Servicestelle Liegenschaften Kontakt aufnehmen.
Beachten Sie unsere Hinweise auf dem Merkblatt, die Hinweise auf der Seite Erbbaurechte zur Finanzierung belasten und senden Sie uns einen vollständig ausgefüllten Bewerberfragebogen zu.

Anbau, Umbau oder sonstige bauliche Veränderungen an der Immobilie bedürfen in der Regel der Zustimmung des Grundstückseigentümers, da sich durch die baulichen Veränderungen der Verkehrswert des Gebäudes und sich damit die potentielle Entschädigung für das Gebäude erhöhen kann.

In der Regel sind Modernisierungen an der Immobilie nicht genehmigungspflichtig, um den Wohnwert für die Käufer zu erhalten. 

Bei Anbauten (z. B. Wintergarten) oder Erweiterungen ändern Sie ggf. die Ausgangslage des dem Erbbauvertrag zugrundeliegenden Zwecks. Zusätzlich zur erforderlichen Genehmigung durch Kirchengemeinde und kirchenaufsichtsrechtlichen Behörde ist ggfs. mit einer Zinsanpassung zu rechnen, wenn sich der Charakter/Verkehrswert des Hauses wesentlich ändert (z. B. von einem Ein- in ein Zweifamilienhaus).

Der Verkauf von Grundstücken unterliegt strengen kirchenrechtlichen Bestimmungen. Derzeit sind diese Bestimmungen für Erbbaugrundstücke nicht gegeben. 

Gemäß Erbbaurechtsgesetz darf der Erbbaurechtsausgeber den Erbbauzins alle 3 Jahre anpassen, jedoch sehen die neueren Verträge im Erzbistum Köln eine Anpassung alle 5 Jahre vor, die regelmäßig gemäß den vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen durchgeführt wird. Bei der Anpassung wird jeweils die Veränderung der Lebenshaltungskosten weitergegeben.

Nein! Da der Erbbauzins eine wiederkehrende Leistung ist, bekommen neue Erbbauberechtige eine erstmalige Zahlungsaufforderung mit allen relevanten Informationen. Bei einer Erbbauzinsanpassung erhalten die Vertragspartner ein Anpassungsschreiben, aus dem sich die neue Höhe des Erbbauzinses ergibt.

Zur Erleichterung für den Zahlungsverkehr bieten wir unseren Vertragspartnern bereits bei Vertragsabschluss das SEPA-Lastschriftverfahren an, mit dem wir die Zahlungen vertragsgerecht von Ihrem Konto einziehen.

Wenn Sie Ihre Zahlungsweise auf das SEPA-Lastschriftverfahren ändern möchten, setzen Sie sich bitte mit den für den Fachbereich Buchhaltung zuständigen Mitarbeiter der Servicestelle Liegenschaftenn in Verbindung, damit wir Ihnen ein mit den Vertragsdaten vorausgefülltes Formular zur Verfügung stellen.

Bescheinigungen über den gezahlten Erbbauzins für die Steuererklärung stellen wir nicht aus. Sie können jedoch gegenüber dem Finanzamt das jeweils letzte Erbbauzinsanpassungsschreiben als Nachweis einreichen.

Grundstücke zur Finanzierung belasten

Zur Finanzierung des Immobilienerwerbs muss der Käufer zumeist einen Teil des Kaufpreises bei einer Bank finanzieren. Die Bank verlangt zur Sicherheit die Eintragung eines Grundpfandrechts im Erbbaugrundbuch.

Hinweise zur rechtlichen Grundlage

Das Erbbaurechtsgesetz ermöglicht, dass der Grundstückseigentümer durch vertragliche Regelung im Erbbaurechtsvertrag gewissen Belastungen des Erbbaurechts, insbesondere mit einer Grundschuld oder Hypothek, zustimmen muss.

In der Regel wird Belastungen bis zur Höhe des Kaufpreises zugestimmt, jedoch hat das Erzbistum Köln aus vorgenannten Gründen Belastungsgrenzen zur Zustimmung zu Finanzierungen festgelegt und führt stets Einzelfallprüfungen durch. Bei Zustimmungsanfragen zur Finanzierung bei Neubauten auf einem Erbbaugrundstück oder auch bei Finanzierungen, die über den Kaufpreis hinausgehen, kann eine Genehmigung erfolgen, wenn dem Grundstückseigentümer geeignete Nachweise zur Prüfung eingereicht werden. Dies können bei Neubauten oder Baumaßnahmen bei einem bestehenden Erbbaurecht beispielsweise Angebote von Handwerkern sein oder Kostenaufstellungen eines Architekten.

In jedem Fall ist es ratsam, vor Abschluss eines Kaufvertrags oder Aufnahme einer Grundschuld die für den Fachbereich Erbbaurecht zuständigen Mitarbeitern der Servicestelle Liegenschaften frühzeitig zu kontaktieren, um die zeitlichen Abläufe der Zustimmungh zu klären.

Ja, eine Abtretung der Grundschuld ist grundsätzlich möglich. Auch eine Abtretung muss wie eine Belastung durch alle beteiligten Gremien genehmigt werden. Planen Sie daher auch hier genügend Zeit ein und kontaktieren Sie frühzeitig die für den Fachbereich Erbbaurecht zuständigen Mitarbeiter der Servicestelle Liegenschaften.

Wurde ein grundbuchlich gesichertes Darlehen ganz oder teilweise getilgt, kann der Kreditnehmer die frei gewordenen Grundschuldteile zur erneuten Darlehensaufnahme (=Revalutierung) z. B. für Modernisierungen nutzen. Der Vorteil für den Kreditnehmer ergibt sich aus der Nutzung der bereits eingetragenen Sicherheit und der Ersparnis erneuter Kosten für Notar und Grundbuchamt.

Auch eine Revalutierung muss in der Regel von allen beteiligten Gremien genehmigt werden.

Ist der Kredit zur Finanzierung der Immobilie ganz oder teilweise abbezahlt, kann die Kirchengemeinde die Löschung dieser (Teil-)Grundschuld aus dem Erbbaugrundbuch verlangen. In der Regel enthält der Erbbaurechtsvertrag oder die Grundschuldbestellungsurkunde selbst diese Verpflichtung. Damit verbunden sind Kosten für den Notar und die Gebühren, die vom Grundbuchamt erhoben werden. Ggf. ist zur Löschung ebenfalls eine Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich, die jederzeit erteilt wird.

Immobilien im Erbbaurecht erben / vererben / schenken

Das Erbbaurecht erlischt nicht mit dem Tod des Erbbaurechtsnehmers, sondern geht auf dessen Erben über oder kann auch zu Lebzeiten durch einen notariell beurkundeten Vertrag übertragen/verschenkt werden. Sowohl Erben als auch Beschenkte treten in sämtliche Rechte und Pflichten des Erbbaurechtsvertrages ein.

Der/die Erben werden mit Vorlage des Erbscheins auf Antrag beim Grundbuchamt in das Erbbaugrundbuch eingetragen. Beim Erbfall handelt es sich um kein zustimmungspflichtiges Rechtsgeschäft. Die Erben treten in sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Erbbauvertrag zum Zeitpunkt des Erbfalls ein.

Wir bitten darum, dass Sie die für den Fachbereich Erbbaurecht zuständigen Mitarbeiter der Servicestelle Liegenschaften über den Sterbefall informieren, uns die Sterbeurkunde in Kopie einreichen und uns Ihre Adressdaten bzw. die aller Erben mitteilen. 

Das Erbbaurecht kann jederzeit durch einen notariell beurkundeten Vertrag übertragen/verschenkt werden. Der beschenkte Erwerber tritt in sämtliche Rechte und Pflichten des Erbbaurechtsvertrags ein und kann über die noch verbleibende Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrag die Immobilie nutzen. Übertragungen des Erbbaurechts dieser Art sind ebenfalls durch die zuständigen Gremien zustimmungspflichtig.

Erbbaurechtsvertrag verlängern

Ein Erbbaurecht erlischt bei Ablauf der vereinbarten Laufzeit automatisch. In diesem Fall ist der Grundstückseigentümer verpflichtet, den Erbbaurechtsnehmer gemäß den vertraglichen Vereinbarungen für die Immobilie zu entschädigen. 

Bereits 3-5 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechtsvertrages wird sich die Servicestelle Liegenschaften mit den Erbbaurechtsnehmern in Verbindung setzen, um das weitere Verfahren bei Zeitablauf des Erbbaurechts zu klären. Da dieses Verfahren recht komplex und zeitaufwändig werden kann, ist es erforderlich, bereits frühzeitig alle erforderlichen Regelungen zu treffen.

Grundsätzlich kann der Erbbauberechtigte eine Verlängerung des Erbbaurechtsvertrages nicht verlangen. Jedoch ist es zumeist auch im Interesse der Kirchengemeinde als Grundstückseigentümerin das Erbbaurecht vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit zu verlängern

Wenn Sie einen bestehenden Erbbaurechtsvertrag übernehmen (Kauf, Erbe, Schenkung), gelten alle in dem Erbbaurechtsvertrag getroffenen Vereinbarungen, so auch die seinerzeit vereinbarte Laufzeit.

Eine Laufzeitverlängerung kann in Absprache mit der Grundstückseigentümerin frei vereinbart werden. Die Laufzeit kann auf weitere 99 vereinbart werden, jedoch sind auch andere Laufzeiten möglich, z. B. 60, 75 Jahre. Im Rahmen einer vorzeitigen Laufzeitverlängerung wird der Erbbauzins neu festgesetzt, der Erbbaurechtsvertrag gänzlich neu gefasst und notariell beurkundet.

Setzen Sie sich daher mit den für den Fachbereich Erbbaurecht zuständigen Mitarbeitern der Servicestelle Liegenschaften in Verbindung, wenn Sie das Erbbaurecht vorzeitig verlängern möchten