Hinweise für Notariate in Erbbaurechtsangelegenheiten

Hinweise für Notariate in Erbbaurechtsangelegenheiten

Zur schnelleren Bearbeitung von Genehmigungsvorgängen rund um das Erbbaurecht ist es erforderlich, dass gewisse formelle Anforderungen der kirchlichen Aufsichtsbehörde in notariellen Urkunden und auch in den erforderlichen privatschriftlichen Erklärungen beachtet werden. Die wichtigsten formellen Grundlagen und Mustervorlagen sind in den nachstehenden Hinweisen zusammengefasst und sollen Arbeitshilfe für Notarinnen und Notare, aber auch für die mit den Vorgängen befassten Kirchengemeinden sein. Des Weiteren stellen wir zu Ihrer Information Vereinbarungen und Erklärungen mit verschiedenen Banken und Sparkassen zur Verfügung.

Ausdrücklich wird darauf hingewiesen, dass ein Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung aus diesem Hinweisen nicht hergeleitet werden kann; in materieller Hinsicht wird jeder Antrag auf Genehmigung gesondert geprüft. Soweit im Einzelfall Abweichungen erforderlich sind, bitten wir, diese mit den zuständigen Sachbearbeitern der Servicestelle Liegenschaften abzustimmen.

Alle Muster werden regelmäßig aktualisiert. Verwenden Sie daher bitte nur Vertragsmuster, die über die Links in den nachfolgend benannten Bereichen verfügbar sind, damit gewährleistet ist, dass Sie keine veraltete Version verwenden, die unter Umständen nicht genehmigungsfähig wäre. Beachten Sie auch unsere Hinweise für die notarielle Bearbeitung von Erbbaurechten.

In Zusammenhang mit dem Kauf, Verkauf oder Tausch von unbebauten Grundstücken, die von den Kirchengemeinden selbst erworben, veräußert oder getauscht werden, bitten wir im Falle der vollmachtlosen Vertretung der Kirchengemeinde um Verwendung von Muster 2.

Für die notarielle Bearbeitung von Angelegenheiten im Erbbaurecht bitten wir um Beachtung der folgenden detaillierten Hinweise und Verwendung der dazugehörigen Mustervorlagen für:

Grundsätzlich ist der Mustererbbaurechtsvertrag (Muster 1) des Erzbistums Köln zur Neubestellung eines Erbbaurechtes zu verwenden. 

Wurde die Kirchengemeinde bei der Beurkundung vollmachtlos vertreten, so ist als Genehmigungserklärung (Muster 2) zu verwenden.

Zur Erteilung der Veräußerungszustimmung und zur Abgabe der Erklärung zum Verzicht auf das Vorkaufsrecht anlässlich des aktuellen Verkaufsfalles ist es erforderlich, dass jeder Erbbaurechtserwerber – mehrere gesamtschuldnerisch – 

  • in sämtliche schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag samt etwaiger Änderungs- und Ergänzungsvereinbarungen eintritt,
  • sich verpflichtet, einen etwaigen Rechtsnachfolger entsprechend zu binden
  • sich hinsichtlich des zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages geltenden wertgesicherten Erbbauzinses der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft

Im Veräußerungsvertrag bitten wir die Formulierungen entsprechend (Muster 3) zu verwenden. 

Als Zustimmungserklärung zur Erbbaurechtsveräußerung mit Vorkaufsrechtsverzichtserklärung soll (Muster 4) verwendet werden.

Voraussetzungen zur Erteilung der Belastungszustimmung:

  • Alle Rechte des Grundstückseigentümers bleiben im Vorrang, insbesondere der Erbbauzins an erster Rangstelle
  • Der Erbbauberechtigte tritt die Rückgewährsansprüche an den Grundstückseigentümer ab
  • NEU! Die Eintragung einer Löschungsvormerkung gem. § 1179 Nr. 2 BGB wird nicht mehr verlangt (zu verwenden ist Muster 5)
  • NEU! Die Eintragung einer Vormerkung gem. § 883 BGB zur Absicherung abzutretender Rückgewähr- und Löschungsansprüche wird nur dann verlangt, wenn das Grundpfandrecht zugunsten eines Gläubigers eingetragen wird, der nicht die institutionelle Zuverlässigkeit eines deutschen Kreditinstitutes besitzt. Die Rückgewährsansprüche sind nach wie vor abzutreten! (in diesem Fall ist Muster 5a zu verwenden!)
  • Die Abgabe einer Gegenverpflichtungserklärung und/oder einer Einmalvalutierungserklärung wird nicht mehr verlangt.

Die Zustimmungserklärung zur Belastung des Erbbaurechts mit einem Grundpfandrecht ist gemäß Muster 6 abzugeben.

Eine Erbbauzinsanpassung soll im Wege der Vertragsänderung (Grundstückseigentümer ist Beteiligter der Änderungsurkunde) als Inhaltsänderung der bereits bestehenden Erbbauzinsreallast im Erbbaugrundbuch erfolgen. In dem Zuge ist die Wertsicherungsklausel auf den Verbraucherpreisindex (VPI) umzustellen und die Erbbauzinsreallast zwangsversteigerungsfest zu vereinbaren (§ 52 Abs. 1 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung).

Als Bezugszeitpunk ist in der neu zu vereinbarenden Wertsicherungsklausel abzustellen auf den Monat und das Jahr, zu dem die letzte schuldrechtliche Anpassung des Erbbauzinses erfolgte. 

Beispiel: Erfolgte die letzte schuldrechtliche Erbbauzinsanpassung aufgrund der bisher geltenden Wertsicherungsklausel auf den Indexstand des Monates Dezember 2020, so ist Bezugsmonat der neuen Wertsicherungsklausel VPI ebenfalls der Monat Dezember 2020.

Mustertext: Sollte sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) oder der an seine Stelle tretende Index gegenüber der für Dezember 2020 veröffentlichten Monatsindexzahl oder seit der letzten Anpassung verändern, so erhöht oder...

Zur Inhaltsänderung der Erbbauzinsreallast ist Muster 9 zu verwenden.

Soll die Laufzeit des Erbbaurechtes verlängert und/oder der Zweck des Erbbaurechtes geändert werden, erfordert dies stets die inhaltliche Neufassung des Erbbaurechtsvertrages. Dies soll möglichst in Anlehnung an das vom Erzbistum Köln bereitgestellte Vertragsmuster 12 und wegen der Neuvereinbarung des Erbbauzinses in Abstimmung mit der Servicestelle Liegenschaften erfolgen

Es ist unabdingbar, diesen Vorgang mit der Servicestelle Liegenschaften abzustimmen.

Für Zustimmungen für den Zuschlag von Erbbaurechtsveräußerung im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens ist Muster 10 zu verwenden.

Für Erbbaurechtsübernahmen aus Zwangsversteigerungsverfahren ist Muster 11 zu verwenden.

Wird ein Erbbaurecht mit einer Grundschuld belastet, hat das Erzbistum Köln mit einigen Sparkassen im Gebiet des Erzbistums Köln zur Arbeitserleichterung Rahmenvereinbarungen getroffen sowie Mustervorlagen erarbeitet.

Die nachfolgenden Erklärungen werden in der Regel von der Kreissparkasse Köln den Notariaten zugesandt oder können dort angefordert werden.

Die Servicestelle Liegenschaften selbst verfügt nicht über die Vorlagen, sondern kann nur die Inhalte als Muster zur Ansicht zur Verfügung stellen. 

Zur Belastung von Erbbaurechten wurden Vereinbarungen getroffen zwischen dem Erzbistum Köln als Aufsichtsbehörde der Katholischen Kirchengemeinden, dem Erzbischöflichen Stuhl als Grundstückseigentümer und

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